城市更新業務的發展歷史、政策解讀、投資邏輯
與實操案例培訓
一、城市更新業務的發展歷史簡析
（一）城市更新的概念思辨
? 以土地全生命周期來看待城市更新
? 城市更新的主要類型與意義
? 不同語境下城市更新與相關概念的思辨
（二）城市更新的發展歷史
? 萌芽階段——舊區改造，生活空間擴容
? 起步階段——市場運作，老舊城區改造
? 探索階段——試點推進，更新政策體系構建
? 提速階段——規劃統籌，可持續發展整體規劃
（三）不同城市的城市更新發展特點
? 珠三角，源頭活水，政策通達，乘風破浪再出發
? 長三角，政府主導，厚積薄發，穩步提高政策驅動
? 大西南，乘勢而上，在審時度勢中靈活處置
? 北方，繼往開來，政策發展當有一番佳境
（四）城市更新的發展趨勢
? 城市更新制度的完善和精細化發展
? 構建完善城市更新多遠主體參與制度
? 政策發展向利益統籌及協調傾斜，政府引導動能加強
二、不同邏輯下的更新政策構建與解讀
（一）深圳市城市更新政策的發展與演變
? 城市更新對象全覆蓋及項目用地協議出讓
? 城市關系不局限拆除重建，更新方式多元
? 強化片區引領統籌
? 注重公共利益的實現
（二）上海市城市更新政策的發展與演變
? 城市更新的國有主導特點
? 小規模漸進式城市更新帶來的城市更新進展
? 有機更新主力城市更新發展
（三）北京是城市更新政策的發展與演變
? 政府主導，社會力量參閱缺乏政策支撐
? 政策空缺統籌協調機制
? 強調政府主導與社區參與的漸進式更新
三、不同城市更新業務的投資邏輯簡析
（一）環境更新類的投資邏輯簡析
? 民生工程導向下的投資目標
? 資金的籌措與合理性
? 融資方案與補償方案
（二）功能置換類的投資邏輯簡析
? 功能置換與主體置換下的投資目標設定
? 運營物業導向下的投資收益模型的確定
? 測算邏輯設立與不足方面的補償
（三）拆除重建類的投資邏輯簡析
? 以盈利為導向的投資彌補
? 公共利益與原業主利益的保障
? 投資收益模型的確定
? 融資方案與補充方案
四、不同投資邏輯下的城市更新業務的投資測算邏輯梳理
（一）確定投資目標
（二）確定收益模式，分解收益板塊
（三）結合規劃方案，匡算投入成本
（四）結合收益方案，匡算收益情況
（五）提交補償方案，確定整體測算
五、國有企業參與城市更新業務的案例分享
（一）廈門市思明區某老舊小區城市更新案例
（二）上海市哥倫比亞公園“上生新所”更新案例分享
（三）義烏市思明老街政企合作案例
六、關于西安市國有企業參與城市更新業務的一些思考
（一）西安市城市更新投資目標的思考
（二）西安市城市更新收益模型的思考
（三）西安市城市更新政策的一些建議
? 資金籌措/專項基金與低息貸款
? 多板塊開發的經濟平衡政策思考
? 資產證券化與基礎設施ABS在城市更新中可以起到的作用思考
